Generalplanerleistungen Gesamtsanierung Nussbaumallee 9, Gümligen

Das Gebäude Nussbaumallee 9 in Gümligen stammt aus dem Jahr 1975. Letztmals erfolgten grössere Instandstellungsmassnahmen im Rahmen der Gesamtsanierung in den Jahren 2003/2004. Diverse Bauteile (Rohbau, Haustechnikinstallationen) datieren noch aus der Erstellungszeit und sind mittlerweile ca. 50 Jahre alt. Die Liegenschaft ist grundsätzlich in einem ordentlichen Zustand, muss jedoch gesamtsaniert werden.

2019 wurde der Sanierungsbedarf analysiert und Massnahmen definiert. Die Grobkosten für die Sanierung (ohne aufwertende Massnahmen) wurden mit Kostenstand Oktober 2018 auf rund CHF 6'540'000 inkl. MWSt. geschätzt. Diese Baukosten wurden zwischenzeitlich ergänzt und teuerungsbereinigt. Das Dokument «Dossier Sanierungsbedarf» vom 27.03.2019, sowie die «Herleitung Gesamtkosten» vom 15.10.2024 stellen eine Grundlage des Leistungsumfangs dar. Zusätzlich soll das Gebäude aufgewertet werden, indem im Wesentlichen

– in allen Zimmern, wo es noch keine gibt, eine Nasszelle eingebaut wird (ein Grossteil der Zimmer verfügt aktuell über keine eigene Nasszelle) oder bestehende Nasszellen in die Zimmer integriert werden

– das Restaurant (Allee-Café) um 100m2 erweitert und die dazugehörende Fertigungsküche reorganisiert wird

– im Rahmen einer Erweiterung, 8 zusätzliche Bewohnendenzimmer realisiert werden (aktuell 52 Zimmer, künftig 60 Zimmer).

Grundlage hierfür stellt das Dokument «Entwurf betriebliche Überlegungen» vom 04.10.2024, welches der Ausschreibung beiliegt und ebenfalls eine Grundlage des Leistungsumfangs darstellt, dar. Der genaue Projektierungsumfang soll in der Phase 21 gemeinsam mit der Auftraggeberin im Rahmen einer Machbarkeitsstudie erarbeitet und festgelegt werden.

Gemäss Dokument «Herleitung Gesamtkosten» werden die Gesamtkosten für die Sanierung und die Aufwertungen auf CHF 12'570'000 inkl. MWST. geschätzt. Aufgrund übergeordneter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen stehen jedoch begrenzte Mittel in der Grössenordnung von maximal CHF 10 Mio. inkl. MWSt. zur Verfügung. Welche Aufwertungen innerhalb der maximal verfügbaren Kosten umgesetzt werden können, gilt es im Rahmen der Machbarkeitsstudie auszuloten. Die Leistungen des Generalplanerteams umfassen im Rahmen der Machbarkeitsstudie mit Grobkostenschätzung somit die Überprüfung und Festlegung des Sanierungsbedarfs und die Auslotung in Varianten, welche der gewünschten Aufwertungen innerhalb der Kostenvorgabe realisierbar sind (SIA-Phase 21). Geprüft - und als Option ausgewiesen - werden soll zudem, welche Massnahme und Kosten, vorbereitende Anpassungen (Statik, Ver- und Entsorgung) für eine spätere Aufstockung durch ein Attikageschoss verursachen würden.

Nach erfolgtem Variantenentscheid durch den Verwaltungsrat, soll die ausgewählte Variante projektiert (SIAPhasen 31, 32 und 33) und bei positivem Kreditentscheid realisiert werden (SIA-Phasen 41, 51, 52, 53). Zu erbringen sind vom Generalplanerteam einerseits alle (100%) Grundleistungen der Disziplinen Architektur/Gesamtleitung (SIA 102 und Verständigungsnorm SIA 112 betr. Gesamtleitung) inkl. Bauleitung/Baumanagement, Baustatik (SIA 103), Heizung/Lüftung/Sanitär und Elektro mit Gebäudeautomation (SIA 108). Weitere Fachplaner werden bei Bedarf beschafft und separat beauftragt (die vollumfängliche Beschaffung mit Erstellung der jeweiligen Leistungsbeschriebe, die administrative und kaufmännische Führung und Koordination aller Fachplaner ausserhalb des GP-Teams, ist Bestandteil des Auftrags). Der genaue Projektumfang und die genaue Eingriffstiefe soll vom Generalplanerteam im Rahmen der Machbarkeitsstudie, auf Grundlage des Sanierungsbedarfs und der Aufwertungen gemäss «Entwurf betriebliche Überlegungen» vom 04.10.2024, erarbeitet werden (siehe dazu auch die Festlegungen unter 1.1 des vorliegenden Planervertrages). Neben der Prüfung und nötigenfalls Ergänzung des Sanierungsbedarfs, geht es auch um die Optimierung betrieblicher Aspekte. Dies immer vor dem Hintergrund, dass die bestehende Bausubstanz beibehalten wird und nur punktuelle Eingriffe in die Grundrissstruktur vorgenommen werden sollen.

Die Kosten für Sanierung und Aufwertungen sollen maximal 10 Mio. (inkl. MWSt.) betragen. Daraus abgeleitet ist von aufwandbestimmenden Baukosten von CHF 7.5 Mio. inkl. MWSt. bzw. CHF 6.94 Mio. exkl. MWSt. auszugehen.

Unterlagen: www.simap.ch (ID #6550-01)